Aspectos relevantes para el desarrollo de proyect. turísticos y hoteleros en la zona Marítimo Terres
Actualmente en Costa Rica se está produciendo una gran cantidad de proyectos turísticos y hoteleros que tienen en la mira para su construcción las zonas marítimo terrestres del país, por lo que nos han consultado sobre la normativa nacional que regula todo lo concerniente a la concesión de esos terrenos.
Inicialmente, es importante mencionar que la Ley 6043 (Ley sobre la Zona Marítima Terrestre) establece en su Artículo 9 que la “zona marítimo terrestre es la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República, cualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deje el mar en descubierto en la marea baja”.
Es esta misma Ley 6043, en la norma costarricense que regular la inscripción y uso de las propiedades frente al mar costarricense. Es decir, que esta ley se encarga de determinar los requisitos para obtener el terreno en concesión. Para aclara el aspecto de la concesión de terrenos en la zona marítima, se debe mencionar que persona física o jurídica no adquiere la propiedad sobre el terreno, sino que obtiene un permiso para el uso, disfrute y explotación del mismo, por un período determinado de tiempo, respetando siempre los parámetros establecidos por el Plan Regulador local.
La siguiente es la manera en se dividen las zonas marítimo terrestres de acuerdo a lo establecido en la regulación de Costa Rica:
Públicas: faja de 50 metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan ale descubierto durante la marea baja (acá se incluyen islotes, peñascos, manglares y esteros del territorio nacional). La ocupación de las zonas públicas queda totalmente prohibida.
Restringidas: constituidas por la franja de los 150 metros restantes. Recordemos que las zonas marítimo terrestres abarcan 200 metros a lo largo de los litorales. Las zonas restringidas pueden darse en concesión por períodos que van desde los cinco hasta los 20 años y existe la posibilidad de renovarlas al vencer.
Existen una serie de organismos o instituciones que se tiene la obligación de velar por la adecuada concesión de las propiedades. Inicialmente hay que mencionar que serán las Municipalidades de cada cantón las encargadas de estudiar los proyectos o desarrollos, entregar las concesiones, administrarlas, velar por su correcto uso y el de sus recursos naturales, y cobrar una cuota o canon por el contrato de arrendamiento. Por otro lado, es el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) quien le dé el visto bueno final a la concesión en zonas públicas. De igual manera es el ICT el encargado de declarar áreas turísticas o no turísticas en la zona marítimo terrestre.
Debemos mencionar que la regulación costarricense establece que sólo las personas físicas o jurídicas costarricenses podrán desarrollar proyectos turísticos en los espacios marítimo terrestres, y solo aquellas empresas extranjeras de carácter turístico cuyo 50 por ciento de capital pertenezca a ciudadanos de Costa Rica.
El artículo 47 de la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre establece, en general, cuáles son las personas o sociedades a las cuales NO se les otorgarán concesiones:
Extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante cinco años
Sociedades anónimas con acciones al portador
Sociedades o entidades domiciliadas en el exterior
Entidades constituidas en el país por extranjeros
Entidades cuyas acciones, cuotas o capital, correspondan en más de cincuenta por ciento a extranjeros.
Recordemos además, que todas las municipalidades de Costa Rica manejan un plan regulador distinto, por lo que los trámites para solicitar la concesión pueden variar.
Ante cualquier duda, no dude en consultarnos, estamos para servirle.
FCR-MyM Inmobiliaria
